Sie haben Ihre Traummietwohnung gefunden, etwa über einen Immobilienmakler Herford, Köln oder Kassel und nun fragen Sie sich: „Wann kann man eine Wohnung kündigen?“, denn Ihr Mietvertrag läuft noch nicht so schnell aus. Bevor Sie sich daher (als Mieter) um den Umzug kümmern können, müssen Sie den Vertrag bei Ihrem Wohnungsvermieter kündigen. Dabei muss die Kündigung schriftlich per Einschreiben erfolgen. Sie können keine Kündigung per Telefon oder durch die Nutzung moderner Kommunikationsmittel wie WhatsApp, E-Mail, SMS oder Fax erteilen.
Kündigungsfristen
Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter ist im § 573c Abs. 1, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Dabei hat die Mietdauer keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist. Um Ihren Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, muss Ihr Schreiben den Eigentümer spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen. Dabei ist nicht der Poststempel von Bedeutung, sondern nur der Empfang durch den Vermietenden. Anzumerken gilt es, dass Samstage dabei als Wochentage gelten.
Wurde von Ihnen als Mieter ein Kündigungsverzicht unterschrieben, mit dem Sie für beispielsweise zwei Jahre, auf Ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten, dann ist dieser Kündigungsausschluss nur gültig, wenn er auch für den Vermieter gilt. Die gute Nachricht dabei ist, dass Sie innerhalb dieser Zeit dennoch das Recht haben, das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) zu kündigen, wenn der Wohnungsvermieter seine Pflichten grob vernachlässigt hat und ein Mietmangel gemäß §543 BGB vorliegt. Ist die Situation in der Mietwohnung unzumutbar oder verhalten sich die Nachbarn unerträglich, haben Sie unter bestimmten Umständen das Recht, Ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen. Auch wenn die vertragsmäßige Nutzung einschränkt oder unmöglich ist, da ein Wasserschaden nicht behoben wurde, oder weil eine Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelbefall vorliegt, können Sie Ihr Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings müssen Sie den Vermietenden vorher auf diese Mängel hingewiesen haben. Eine gesundheitliche Gefährdung können Sie beispielsweise auch mithilfe eines Sachverständigen nachweisen.
Wenn Sie allerdings einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben, dann sind Sie auf die Zustimmung des Wohnungseigentümers angewiesen, falls Sie früher ausziehen möchten. Auch bei Sonderkündigungsgründen wie einer umfassenden Sanierung können Sie laut § 555e BGB im Laufe des Monats (Juni) die Wohnung zu Ende des nächsten Monats (Juli) kündigen. Ebenso stehen Ihnen Rechte zur Sonderkündigung zu, falls der Eigentümer die Miete erhöht. Prüfen Sie die Erhöhung; handelt es sich Ihrer Meinung nach um eine Mietpreisüberhöhung haben Sie die Möglichkeit, außerordentlich (§ 561 BGB) bis zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.
Wichtig ist, dass Sie den Eigentümer vor der fristlosen Kündigung schriftlich abmahnen und zur Beseitigung des Missstandes auffordern. Dazu muss der Grund genau angegeben werden. Erst dann können Sie fristlos kündigen.
Gründe für eine Wohnungskündigung
Vermieter können ein Mietverhältnis aber nur unter bestimmten Voraussetzungen auflösen. Obendrein richten sich die Kündigungsfristen nach der Mietdauer. Ist es unzumutbar, dass der Mieter länger in der Wohnung bleiben, da zwei Monate nacheinander die Miete nicht bezahlt wurde, dann gehört es zu den Rechten des Eigentümers, das Mietverhältnis fristlos aufzulösen. Ebenso verhält es sich, wenn der Wohnungsmieter den Hausfrieden grob stört. Ein häufiger Grund für die Kündigung durch den Wohnungseigentümer ist die Eigenbedarfskündigung. Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Eigentümer, nahe Familienmitglieder oder Pflegepersonal in die Wohnung einziehen müssen. Im Kündigungsschreiben muss allerdings zwingend angeführt werden, wer in der Wohnung, wann und aus welchem Grund leben wird. Bei pauschalen Angaben ist die Eigenbedarfskündigung, nämlich unwirksam.
Kündigung durch den Vermieter
Wie bereits kurz angemerkt hat der Wohnungseigentümer bei ständig unpünktlicher Mietzahlung, bei einer nicht gezahlten Kaution, wegen Vernachlässigung oder Gefährdung der Mietsache sowie unerlaubter Untervermietung die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses. Bei einer Mietminderung wegen eines Mietmangels besteht dieses fristlose Kündigungsrecht allerdings nicht!
Anzumerken gilt es zudem, dass bei einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs beispielsweise für Vermieter strengere Kündigungsfristen gelten, die sich nach der Mietdauer richten: unter 5 Jahre/3 Monate Kündigungsfrist, 5 bis 8 Jahre/ 6 Monate Kündigungsfrist, über 8 Jahre/ 9 Monate Kündigungsfrist, bei einer Mietdauer über 10 Jahre ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten. Das gilt für Verträge, die vor Herbst 2001 abgeschlossen wurden. Die schriftliche Kündigung muss den Wohnungsmietern spätestens am dritten Werktag eines Monats zugestellt werden.
Personen, die schwanger, schwer krank sind, oder bereits ein hohes Alter haben, können der Kündigung schriftlich widersprechen, indem sie sich auf den § 574 Abs. 1 BGB berufen. Dieses Recht haben Sie auch, wenn Ihnen die Obdachlosigkeit droht, da Sie auf dem Wohnungsmarkt keine bezahlbare Wohnung finden. TIPP: Sie können nur bei einer ordentlichen Kündigung Widerspruch einlegen, bei einer fristlosen Kündigung ist es nicht möglich. Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern.
Bei einer unpünktlichen Mietzahlung hat der Wohnungsmieter eine Schonfrist von zwei Monaten. Innerhalb dieser Zeit kann er den Rückstand begleichen und die Räumungsklage abwenden. Gibt es allerdings innerhalb von zwei Jahren einen zweiten Zahlungsverzug, lässt sich die Räumung durch eine nachträgliche Zahlung nicht mehr verhindern. Bei einer fristlosen Kündigung ist auf jeden Fall eine schriftliche Abmahnung erforderlich. Reagiert der Wohnungsmieter nicht darauf, darf fristlos gekündigt werden.
Vermieter-Kündigung: Worauf zu achten ist
Die Kündigung muss schriftlich per Einschreiben erfolgen und handschriftlich von Ihnen unterschrieben sein. Auf der Kündigung müssen die Namen von Vermieter und Mieter sowie das Datum, an dem das Mietverhältnis endet angegeben sein. Das Schreiben muss an alle Wohnungsmieter, die im Vertrag genannt werden, gerichtet werden. Das betreffende Mietobjekt muss zudem im Kündigungsschreiben korrekt genannt werden: mit Adresse, mit Straßennamen, Stockwerk, Türnummer etc. Führen Sie unbedingt den konkreten Kündigungsgrund an, sodass er sich auch nachvollziehen lässt. Denn im Zweifelsfall tragen Sie die Beweislast. Vergessen Sie auch nicht, auf das Widerspruchsrecht und die gesetzliche Widerspruchsfrist hinzuweisen!
Kündigung durch den Wohnungsmieter
Wie und wann kann man eine Wohnung kündigen? Als Wohnungsmieter müssen Sie das Kündigungsschreiben schriftlich verfassen. Das Schreiben sollte mit Ihrem Namen und Ihrer Anschrift sowie mit den Angaben des Eigentümers beginnen. Danach erfolgt die genaue Bezeichnung des Mietobjekts sowie die Adresse mit Stockwerk und Topnummer. Es ist nicht zwingend notwendig, dass Sie eine Begründung für die Kündigung angeben, es sei denn, es handelt sich um eine Vertragsverletzung des Wohnungsvermieters. Unterschreiben Sie die Kündigung per Hand und verwahren Sie eine Kopie bei Ihren Unterlagen. Versenden Sie das Kündigungsschreiben per Einschreiben.
Wenn Sie als Hauptmieter einen Mietvertrag unterschrieben haben und gleichzeitig mehrere Untermietverträge mit anderen Mitbewohnern abgeschlossen haben, bedeutet die Kündigung der Wohnung in der Regel auch die Auflösung der Wohngemeinschaft. Wollen Sie ausziehen, müssen Sie sowohl gegenüber dem Wohnungseigentümer als auch den Untermietern kündigen. Als Untermieter kündigen Sie einfach dem Hauptmieter. Haben Sie zusammen mit einem Freund oder einer Freundin eine Wohnung gemietet und einen Vertrag unterschrieben, können Sie das Mietverhältnis auch nur zusammen kündigen.
Besondere Fälle
Wie bereits kurz angemerkt, können Wohnungsmieter einer Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Von unzumutbarer Härte spricht man, wenn die betroffenen Personen bereits ein hohes Alter erreicht haben und krank oder pflegebedürftig sind. Diese Sozialklausel soll Mietende schützen. Weitere Härtefälle wären beispielsweise, wenn sich Kinder mitten im Schulabschluss, einer Ausbildung oder eines Studiums befinden, sodass ein Ortswechsel unzumutbar ist.
Dabei gilt es, die Interessen der beiden Parteien gründlich abzuwägen. Eine pauschale Aussage darüber, welche Interessen im Vordergrund stehen, kann schwer getroffen werden. Wohnungsmieter, die während der COVID-19-Krise in Zahlungsverzug gerieten und ihre Miete nicht leisten konnten, durfte im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht gekündigt werden. Wurde der offene Betrag aber bis zum 30. Juni 2022 nicht nachgezahlt, durfte der Wohnungseigentümer den Vertrag auflösen.
Wenn Sie als Paar eine Wohnung gemietet haben und Ihr Partner, die Partnerin verstirbt, können Sie innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, andernfalls bleibt das Mietverhältnis bestehen.
Ablauf einer Wohnungskündigung
Sie haben Ihr Mietverhältnis fristgerecht per Einschreiben gekündigt, da Sie über den Immobilienmakler Ihre Traumwohnung gefunden haben.
1. Vereinbaren Sie einen Termin mit dem Wohnungseigentümer für die Rückgabe.
2. Beseitigen Sie alle Wasserflecken von Böden und Teppichen.
3. Die gelbe Wand in der Küche sollte wieder weiß gestrichen werden, falls sie beim Einzug weiß war.
4. Vor der Wohnungsübergabe machen Sie ein Übergabeprotokoll.
5. Entfernen Sie Ihre Möbel aus der Wohnung.
7. Lesen Sie alle Zählerstände ab.
8. Bei der Übergabe der Schlüssel an den Eigentümer des Mietobjekts halten Sie schriftlich fest, wie viele Schlüssel Sie zurückgeben und lassen Sie sich die Übergabe schriftlich bestätigen.
Rechte und Pflichten nach der Kündigung
Wenn Sie Ihren Renovierungspflichten als Wohnungsmieter nachgekommen sind und die Schlüssel abgegeben wurden, ist es am Eigentümer, die Kaution zurückzuzahlen. Eventuell wird er einen Teil für offene Betriebskosten einbehalten. Häufig kommt es bei der Wohnungsrückgabe zu einer Nachforderung der Miete wegen einer Modernisierung. Daher leisten Sie keine voreiligen Unterschriften. Der Vermietende hat zudem keinen Rechtsanspruch auf eine Verzichtserklärung bei einer Mietzinsbremse nach der Kündigung.
Fazit
Wenn Sie als Wohnungsmieter oder Eigentümer ein Mietverhältnis beenden wollen, müssen Sie ein schriftliches Kündigungsschreiben verfassen und per Hand unterschreiben. Dabei gilt es, die in diesem Ratgeber angeführten Fristen und Vorgaben einzuhalten. Wird eine Frist verpasst, verschiebt sich die Kündigung, um einen Monat nach hinten.
