BLOGMAX.AT

Der Blog

Lohnt es sich, die Abschreibung einer Eigentumswohnung zu berechnen?

Loading

Anzeige

Haben Sie eine Eigentumswohnung über einen Immobilienmakler Dresden erworben, interessiert es Sie sicher, welche Abschreibungen (AfA) Sie ansetzen können.
Im folgenden Ratgeber informieren wir Sie über die wichtigsten Details.

Abschreibungen für Eigentumswohnungen

Laut Steuerrecht können Vermieter von Eigentumswohnungen die Anschaffungs- und Werbungskosten steuerlich geltend machen. Während einige Kosten direkt abgezogen werden können, werden die Anschaffungskosten über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben. Die Höhe richtet sich danach, wann die Immobilien fertiggestellt wurden. Für unter Denkmalschutz stehende Gebäude und Wohnungen gelten besondere Regelungen.

Wer kann Eigentumswohnung abschreiben?

Eigentümer von Immobilien, Vermieter von Eigentumswohnungen und Eigentümer von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können die Erhaltungs- und Nebenkosten steuerlich absetzen. In der Regel werden die Mieteinnahmen eines Jahres den Ausgaben gegenübergestellt. Der daraus resultierende Saldo ist steuerpflichtig. Auch für gewerblich genutzte Wohneinheiten können Sie Abschreibungen geltend machen.
Unter Erhaltungskosten fallen alle Maßnahmen, um Immobilien nutzbar zu halten und Schönheitsreparaturen.

Zu den Nebenkosten zählen:

  • Maklergebühren
  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Kosten Grundbuchamt
  • Gutachten
  • Finanzierungszinsen

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Man sollte zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten unterscheiden. Dies kann im Zweifelsfall mitunter zu Missverständnissen führen. Es kommt immer auf die Betrachtungsweise an. Bei Instandhaltungskosten handelt es sich um vorbeugende Maßnahmen zum Erhalt der Immobilie. Die Instandsetzung umfasst Baumaßnahmen, den Zustand der Wohnfläche wiederherzustellen. Wer ein neues Gebäude baut, kann die anfallenden Herstellungskosten berücksichtigen lassen. Darunter fallen:

  • Baugenehmigung und -abnahme
  • Erschließung und Erdarbeiten
  • Architektenleistung
  • Handwerkerleistungen
  • Material
  • Einzäunung
  • Fahrtkosten

Abschreibung Eigentumswohnung berechnen

Für Gebäude, die bis 2006 gekauft wurden, konnte man die lineare oder degressive Abschreibung anwenden. Seitdem gilt nur noch die lineare Absetzung, hierbei sind die Abschreibungsbeträge für jedes Jahr in gleicher Höhe. Während die lineare Abschreibung sehr einfach ermittelt werden kann, war die degressive Abschreibung etwas komplizierter. Bei dieser Methode konnten in den ersten Jahren mehr Steuern gespart werden. Für einige Objekte gilt sie noch. Während der ersten zehn Jahre des Immobilienkaufs betrug die jährliche Abschreibung vier %. Die nächsten acht Jahre konnten mit 2,5 % abgeschrieben werden. In den darauf folgenden 32 Jahren können 1,25 % des Kaufpreises als jährliche Abschreibung bei der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wer eine Eigentumswohnung mit Baujahr vor 1925 erwirbt, kann über 40 Jahre 2,5 % der Anschaffungskosten berücksichtigen. Für alle Objekte, die nach 1925 gebaut wurden, werden zwei % über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Wenn Sie eine Finanzierung für einen Immobilienkauf beantragen, können Sie die Kreditzinsen steuerlich absetzen. Nach dem 1.1.2023 fertiggestellte Gebäude können mit drei % abgeschrieben werden, was einer Nutzungsdauer von ca. 33 Jahren entspricht.

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

 

Steuerersparnis für Gebäude in schlechtem Zustand

Ist die Bausubstanz stark beschädigt, kann die Restnutzungsdauer durch eine Erhöhung des jährlichen Abschreibungssatzes verkürzt werden. Es kann sein, dass die Steuerverwaltung die Änderungen nicht einfach so akzeptiert. Ist die verkürzte Restnutzungsdauer jedoch durch ein Gutachten oder Sachverständigengutachten eines zertifizierten Immobilienmaklers gerechtfertigt, kann das Finanzamt den geänderten Wert der Immobilie in Ihrer Steuererklärung anerkennen. Dieser Trick eignet sich für Häuser und Wohnungen in schlechtem Zustand. Sie sollten aber noch wirtschaftlich nutzbar und keine Bauruine sein.

Abschreibung gewerblicher Immobilien

Nutzen Sie die Eigentumswohnung gewerblich, können Sie jährlich drei % für Abschreibungen geltend machen. Hier geht der Fiskus von einer schnelleren Abnutzung aus. Voraussetzung ist, dass der Bauantrag für das Gebäude nach dem 31.03.1985 gestellt wurde.
Besitzen Sie ein Gebäude, in dem Sie wohnen und einen Teil gewerblich nutzen, müssen Sie beide Flächen trennen. Sie können nur die Kosten für den gewerblichen Raum absetzen.

Denkmal geschützte Immobilien

Bei denkmalgeschützten Altbauobjekten gelten Sonderreglungen. Denn hier müssen Bauherren bei der Renovierung bestimmte Kriterien erfüllen, die meist mit Mehraufwand verbunden sind. Modernisierungskosten inklusive Renovierung sind mit einem Steuersatz von neun % für acht Jahre und sieben % für die folgenden vier Jahre steuerlich absetzbar. Dies gilt auch für Gebäude in Sanierungsgebieten. Sogar Selbstnutzer einer Eigentumswohnung, die sich in einem denkmalgeschützten Gebäude befindet, können Steuern sparen. Hier können die Sanierungskosten mit 90 % angesetzt werden, jeweils neun % für zehn Jahre. Wichtig ist, dass Sie eine Bescheinigung von der Denkmalbehörde vorweisen können. Vorher sollten Sie nicht mit Sanierungsmaßnahmen beginnen.

 

Sonderabschreibungen von Gebäuden

Ab 2023 wurde die Förderung für neu geschaffenen Wohnraum durch Dachausbau oder Neubau verlängert. Dieser sollte nicht nur vorübergehend zur Verfügung stehen, Ferienwohnungen werden nicht begünstigt. So können Sie zusätzlich für drei Jahre lang fünf Prozent der Anschaffungskosten berücksichtigen. Somit haben Sie in den ersten Jahren eine höhere Steuerersparnis. Bedingungen sind: Die Wohnungen müssen mindestens neun Jahre vermietet werden und Sie können maximal 2000 Euro pro qm absetzen.

Selbstnutzer

Bei selbst genutztem Wohneigentum wird der Kaufpreis nicht in den Steuerabzug einbezogen. Sie können jedoch folgende Leistungen steuerlich absetzen:
Arbeitslohn von Haushaltshilfen oder Gärtnern, nicht aber Sachausgaben. Von den Aufwendungen können maximal 510 Euro bzw. 20 Prozent (wenn die Hilfskräfte als Minijobber gemeldet sind) bzw. maximal 4.000 Euro bei sozialversicherungspflichtigen oder selbstständigen Hilfskräften abgesetzt werden.

Folgende Leistungen können Sie berücksichtigen:

 

  • Parkett- oder andere Bodenverlegung
  • Tapezieren und Streichen
  • Wartung der Heizungsanlage
  • Fassadenarbeiten
  • Austausch von Fenstern und Türen
  • sonstige Dienstleistungen
  • Reinigungsgebühren
  • Reparatur von Haushaltsgeräten

Hierbei ist es wichtig, dass Sie die Leistungen auf Rechnung bezahlen, Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Der Abzug beträgt 20 Prozent der Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Auch hier übernimmt das Finanzamt nur Arbeits-, Wege- und Maschinenkosten, reine Materialkosten werden nicht berücksichtigt.

 

Arbeitszimmer

Sind Sie im Homeoffice beschäftigt, können Sie die Kosten für ein Arbeitszimmer absetzen. Im Angestelltenverhältnis werden die Ausgaben als Werbungskosten anerkannt. Steht Ihnen im Unternehmen kein eigener Arbeitsplatz zur Verfügung, wird vom Finanzamt ein Betrag bis zu 1.250 Euro bewilligt. Als Selbstständiger sind es Betriebsausgaben.

Folgende Ausgaben sind voll abzugsfähig:

  • Kosten für Renovierung
  • Raumausstattung
  • Aufwendungen für Arbeitsmittel

 

Weitere Kosten

Auch diese Kosten lassen sich anteilig an der Gesamtwohnfläche absetzen, dazu zählen:

  • Kreditzinsen
  • Nebenkosten
  • Renovierungskosten

 

Auch besondere Belastungen können abgesetzt werden, sofern sie nicht von der Versicherung übernommen werden. Dies betrifft Unwetterschäden wie Sturm oder Hochwasser. Dabei sollten die Reparaturen zeitnah stattfinden.

Möchten Sie Ihre bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten, müssen Sie die Dauer der Eigennutzung von der gesamten Nutzungsdauer abziehen. Dabei sollten Sie beachten, dass Sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Sie sollte 50 % des ortsüblichen Mietspiegels betragen, sonst werden die Abschreibungen gekürzt.

Es kann sich gut lohnen, die Abschreibung der Eigentumswohnung zu berechnen.
Das Steuerrecht ist so vielseitig. In Ihrem individuellen Fall lassen Sie sich bestenfalls von einem Steuerberater aufklären.

So gelingt die Fußbodenreinigung
Wieso gibt es Tellergeld und Korkgeld bei der Hochzeit?

Related Articles